滨河一期控制性详细规划调整公告

　　滨河一期控制性详细规划调整说明

　　* 规划背景

　　*.* 概况

　　滨河一期位于*********西部，濒临**湖。****年委托***规划设计研究院编制《***滨河区控制性详细规划》，规划自实施以来，较好的指导了***滨河一期的城*建设，对促进新区发展、发挥与完善城*功能、改善人居环境以及促进全*经济社会健康发展都起到了积极作用。但该版控规是在上一版《总规》的指导下完成的，受其发展思路的限制，滨河一期的建设缺少对环山湖地区功能的考虑，发展定位只是将滨河一期作为******发展。****年《***城总体规划》（****-****年）编制完成，将***定位为“国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，******西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的区域中心城*”。滨河一期作为环山湖地区的核心和先发地区，应更加注重文化、公共服务和旅游职能，注重从区域的角度分析滨河一期的重要性和战略地位。因此***政府决定对滨河一期规划进行调整，并请中国城*规划设计研究院共同对滨河一期近十年的发展进行梳理和总结，着重完善*政、公共服务、旅游和文化设施，同时加强生态环境建设，达到激活滨河一期、凸显****特色、提升人气与价值，使滨河一期真正成为***的带动示范地区。

　　*.* 规划范围

　　本次规划范围西至黄河，东以包兰铁路线为界，北起海北街，南至**尔河，总用地面积为*.**平方公里，城*建设用地面积为*.**平方公里。

　　*.* 规划依据

　　（一）《中华人民**国城乡规划法》（****年）

　　（二）《城*规划编制办法》（****年）

　　（三）《城*居住区规划设计规范》（GB*****—****）

　　（四）《城*用地分类与规划建设用地标准》

　　（五）《***城*总体规划（****～****年）》

　　（六）国家、******、***其他相关法律、法规、规范和相关文件。

　　*调整规划

　　*.*定位定量

　　*.*.*城*结构演变对滨河一期的影响

　　***域狭长，城镇建设用地以黄河生态走廊为轴带状分布，**依托煤炭**分布分散布局，现在的*****、****、****都是在原有**的基础上发展起来的。**版总体规划编制时，***是建设部工矿城*试点，当时黄河沿线有大量的基本农田，在“严格保护基本农田”的背景下和****发展**不强的前提下，***的发展只控制在铁路以东地区。**在很长一段时间内和黄河的关系是“离河”状态。

　　经过近**年的发展，随着**以煤炭挖掘和煤化工为主的产业强劲发展，**的经济进入快速发展时期，城*的规模不断扩大，城*的需求也在日益增长，*****向东和向南受山体的限制，向北受机场净空区的限制。同时随着城*实力的增强，摆脱原有矿业城*污染严重、环境恶劣、追求高品质的生活要求日益提高，城*向黄河发展势在必行。**版总体规划明确提出“构建黄河库区，城*向黄河靠拢”，主要的举措就是滨河一期的规划建设。**从“离河”时代进入“**”时代。

　　黄河***水利枢纽库区的批准建设引起****布局结构性变化，***平方公里的水库将极大的改善**人居环境，正在实施的《***城*总体规划》（****-****年）中规划城*空间结构是“中”字形结构。与南北狭长的行政区划相适应，以黄河生态走廊为南北向轴带，以环库区与**尔山的三个**为核心，大型工业园区和其他功能用地沿黄**北向带状组团式分布，形成“中”字带型核心组团式空间结构。其中规划环山湖核心发展区，以黄河***水利枢纽库区、**尔山与环绕它们的***、**、**三个**共同构成***的核心发展区。**“环湖”时代的序幕已经拉开。

　　**的城*结构经过多年的发展，随着经济实力的增强和黄河***水利枢纽库区的即将建设，城*结构经历“离河→**→环湖”发展。滨河一期的建设标志着**时代的到来，同时也是**迎接环湖时代的先发地区，它建设的成败直接关系滨河二、三期和滨***的开发，具有高期望值、高认知度、示范性强、前瞻性强的特点。

　　*.*.* 滨河一期发展定位

　　《***城*总体规划（****～****年）》中确定***城*性质是：国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，******西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的区域中心城*。

　　城*职能是：

　　（*）国家能源与重工业基地

　　**地域及周边的交通区位优势与**配置格局优势相结合，决定了此地域具有建设成为大型工业基地的优势条件，***及周边工业产业的迅猛发展是这种优势条件的集中反映。***应继续积极利用这种优势，承担起******具有强大竞争力的工业基地的职能。

　　（*）中国沙漠特色旅游与服务基地

　　在城*产业转型升级的过程中，应大力推进城*特色建设与旅游产业发展，承担起蒙宁交界区域特色旅游与旅游服务基地的职能。

　　（*）“小三角”区域生活居住和综合性服务基地

　　***是蒙宁交界区域的交通枢纽，城*人口与产业集聚规模最大，***应充分发挥这一优势，承担起区域综合性服务基地的职能。在三大沙漠与周边大型工业园区的包围中，***应加强生态建设与环境保护，建设生态绿洲型、山水宜居城*。

　　*****是***最大的人口聚集地、蒙宁交界区域公共服务中心和生活型物流中心、蒙文化与沙漠旅游基地。**由铁路东部的***、铁路西部的沿黄河滨水地带、海北新区与**尔山前地带四大片区构成，滨河地带包括已开发的滨河一期和待开发的滨河二期、三期。

　　**的城*职能已经由单一的重化工业城*向区域服务基地、特色文化旅游名城和沿**水宜居城*等多职能复合的城*转变。滨河一期紧邻***旧**，独特区位和场地**特性决定了它应是城*未来多种功能集聚的核心空间，必须建设成为***的城*品牌，必须成为新**的形象代表。因此我们认为对滨河一期的定位应为：区域性的高端服务核心和湖区人居示范地区。

　　其核心功能有以下几个方面：

　　（*）活力文娱区：充分利用已经建成的艺术中心、图书馆等文化设施丰富文化娱乐中心，增加主题乐园、儿童乐园、休闲会所、主题酒店，提升文娱区的品质，打造活力四射、服务区域的文化娱乐中心。

　　（*）魅力商业区：**目前的人均经济实力，已经达到了对高档消费品的需求，宜在滨河一期增设专卖店、餐饮、酒店、博物展览、创意画廊等高端商业服务，打造极富魅力的商业区。

　　（*）特色办公区：以已经形成的行政办公中心为主体，继续增设商务办公、购物中心、商务会所等，打造特色办公区。

　　（*）特色公共空间：滨河一期在完善功能的同时需要增加主题公园、*民广场、都*商务花园等公共开敞空间供*民活动，打造特色街道、开放公建周边公共空间，形成独具特色、适宜*民活动的特色公共空间。

　　*.*.* 滨河一期定量分析

　　(*)商业需求量分析

　　参考西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系：当一个国家和地区的GDP在****美元以下、城*化水平在**%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP在****美元到****美元、城*化在**%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发*场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸*场，商品为工业化下的城*生活提供基本保障；当人均GDP到达****美元至****美元时，为适***的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超*、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP在****美元以上、城*化水平在**%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城*发展和区域进步的新**。

　　******年的人均GDP为******.**元，折算成美元为*****.**美元，城*化水平也已经达到**%以上，商业业态应该进入现代化、综合性阶段。因此，滨河一期商业业态选择应该是：特色化、精品化、多样化、高端化。

　　滨河一期可参考开发模式有新加坡克拉码头和**新天地。

　　新加坡克拉码头：新加坡的商业、休闲、购物和娱乐中心，以广场为中心分成五个区域。沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露**上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心，除了特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。

　　**新天地：占地*万平方米，建筑面积为*万平方米。采取里弄的形式，在主体街道之外构建了许多狭长的里弄，建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，建筑内部，则按照**世纪现代都*人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。

　　(*)商务办公需求量分析

　　①商务办公现状

　　**现状商务办公楼有中国银行、农业银行、地矿大厦和移动公司*栋办公楼，总用地约*.*公顷；在建的有粤海金融、**银行和神华研发中心，总用地约*.*公顷。

　　②商务办公需求量预测

　　**尚未形成对大规模、*场化运作的高级别写字楼需求，但随着第三产业中小企业的发展，对中高档写字楼的需求必将显现。

　　预测一：****年**规模以上工业企业全部从业人员合计*.*万人，办公人员按**%计，人均建筑面积**～**平方米，所需的商务办公面积为**～**万平方米。

　　预测二：参考发达国家城*人均办公楼宇面积测算标准，以人均拥有办公楼宇*.*平方米测算，******年规划总人口为***万人，则写字楼的需求量约为**万平方米。

　　综合考虑，全*需新增**万平方米的商务办公面积，其中滨河一期作为全*特色办公区，将新增**～**万平方米。容积率按*～*.*计算，占地约为*～**公顷。

　　③酒店需求量分析

　　****年***旅游接待人数共***.*万人次，全*旅游总收入共**.**亿元。考虑到随着旅游开发日趋成熟，旅游设施日渐完善，**将吸引更多的旅游人口，参考**和***近几年旅游人口增长趋势，预计到****年**的旅游人数可达到***～***万，旅游的发展势必带动酒店的发展。当游客量从现状***.*万增加到***～***万时，需要的床位数为****～****。滨河一期现有滨河国际、**名都和伟胜国际酒店，应***～*个酒店。

　　*.*规划结构

　　*.*.*规划结构滨河一期调整规划确定的空间结构是“一带两主轴两次轴多中心”。

　　一带：滨水景观带。以滨河大道和滨水绿地为载体，规划书法广场、黄河风情街、五星酒店、商务娱乐区等高端服务功能。

　　两主轴：沿着书法广场和中央商务公园规划功能主轴，主要集合商业、商务、办公、文化娱乐等主要功能。书法广场轴以当代书法艺术馆、书法广场组成为主，中央商务公园以商务办公为主。

　　两次轴：火车**和沿神华东街规划功能次轴，火车站区主要承担区域交通枢纽功能，神华东街主要承担滨河一期的服务功能。

　　多中心：规划*个中心，行政文化体育复合中心、商务商业中心、旅游娱乐综合服务中心。行政文化体育复合中心主要为全*和区域服务，商务商业功能主要为全*服务，旅游娱乐综合服务中心是“小三角”地区以及***西部的旅游娱乐中心。

　　*.*.*与原结构的对比

　　与原控规确定的空间结构进行了以下调整：

　　（*）将原控规中的“两主轴”调整为“一带两主轴”，增加了沿书法的功能主轴，结合该区的体育公园和*政府等设置为区域的行政体育功能主轴，增加了滨河一期与东部***的联系，同时将人流引导至滨河地带的商务办公、黄河风情街游憩地带，加强了东西向的联系。将滨河大道主轴调整为“滨水景观带”，明确其滨水的独特价值与特色功能。

　　（*）增加了两次轴，即火车**和沿神华东街的功能次轴，对疏散火车站的大量人流起到重要作用，同时将人流从火车站门户空间导向滨河地带及坝上区域，增强了滨河地带的可达性，使得滨河景观最大限度地融入城**；神华东街作为另一功能次轴，结合商务商业中心主要为*区服务，增强了东西向的联系。

　　（*）保留了原控规中的多中心结构，并对其进行了进一步的优化和调整，使其能更好地支撑区域服务基地的功能，结合黄河***水利枢纽工程在滨河地带形成了独具特色的城*景观，并且沿滨河大道设置了带型湿地游憩公园，中央商务公园结**体、绿化等形成公共的开放空间，**结合**尔河设置城*游憩绿带，充分体现了滨***的特色，提升了空间品质。

　　*.*用地功能调整

　　*.*.*功能布局调整

　　（*）用地功能调整

　　滨河一期用地功能调整主要集中在*个节点：坝上地区、商务办公区和火车站地区。其他地区根据需求，做一定程度的完善修改。

　　（*）坝上地区用地功能调整

　　坝上地区是优化、提升滨河一期的最重要载体，总用地面积***公顷。通过分析可知，黄河***水利枢纽库区形成后，****米是水位淹没线，****米以下的区域将被全部淹没。****～****米是缓冲区，不适宜进行大规模的城*开发建设；****米以上区域是安全区，适宜进行商业、娱乐、商务办公的开发建设。本次规划在原有规划基础上保留大部分公园用地，其余用地调整为广场、酒店、商业用地，并增加公厕、加油站、*民服务中心和生态停车场用地，完善该地块的功能，引导和方便群众在滨水地区活动。

　　①****米以上的区域延续原有较为规整的道路肌理，增加以“书法”为主题的文化广场，与一路相隔的人民艺术中心结合形成滨河书法文化景观；北侧规划黄河风情街；西侧品牌酒店分别与该商业街和南侧商务中心形成两个半围合的滨水景观系统，结合环湖路的修建增加整个区域的亲水性。

　　②在黄河风情街北侧规划坝址公园，结合流域特色设计以黄河壮观的冰凌景象为基本元素，将场地与自然有机的结合，凸显大气的景观效。绿化种植采用分段打开，让黄河，场地景观，城*道路与行人产生紧密关系，将黄河引入城*之中。

　　*.*.*商务办公区用地功能调整

　　原有的商务办公区尺度过大，路网密度不足，公共空间过于开敞，不利于使用。在本规划中将商务办公区路网适当加密，每隔约***～***米设一条**米宽支路，路网加密可以增加商业临街面和路边停车位。通过对商业和商务办公需求量的分析，原有规划的商务办公量过大，规划的广场用地尺度过大，容易造成浪费且使用不便，本规划保留万晨东街北侧一处广场用地，其余根据需求调整为行政办公、旅馆业、商业用地和社会停车场库用地以及公共绿地。

　　*.*.*火车站地区用地功能调整

　　滨河一期**火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，未来**火车站西广场的建设将带动火车站周边地区的发展，本规划中完善火车站周边地区的功能，规划**广场、公交枢纽和停车场用地，打通鸿达东街，以缓解火车站附近交通压力。同时增设旅馆和商业用地，将火车站地区建设成为一个辐射“**三角”地区的交通枢纽。

　　滨河一期**火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，“丁”字路口过多，本规划打通团结路与四合木东街相连，增加道路的通达性；打通鸿达东街与世纪大道相连，方便滨河一期西部的居民与旧**的联系；规划沿铁路建设支路，以缓解世纪大道交通压力；同时减少商业用地面积，增加幼儿园、医院、农贸*场、变电站和停车场用地，并将规划小学用地调整到四合木街以北，整合土地**，改善火车站周边的人居环境。

　　*.*.*其他用地性质调整

　　（*）居住用地

　　原有居住用地形式较为单一，配套设施不足，且开发强度不能满足集约利用土地的需求。在本规划中将容积率较低的部分居住用地开发强度指标上调，同时根据需求融入商业用地、商住用地、服务设施用地等。

　　（*）文化娱乐设施用地

　　本次规划在滨河路西侧新增一处文化设施用地，调整后文化设施用地由原规划的**.*公顷提高至**.**公顷，进一步提高滨河一期的文化氛围，打造**及周边地区的文化中心。

　　（*）教育科研用地

　　与原控规相比，扩大了滨河一期高中用地范围，增加九年一贯制初中一座，并增加幼儿园和托儿所用地，使滨河一期义务教育设施更加完善；保持现有高等院校用地不变。

　　（*）医疗卫生用地

　　将妇幼保健院北侧用地预留为其发展用地，调整蒙中医院用地范围，其他现有医疗卫生用地不变。

　　（*）商业服务设施用地

　　针对原有控规中商业服务设施用地不足，致使一期活力不够的问题，结合现有居住用地周边可利用土地采用灵活布局的方式适当增加。