（2022）鲁0692破1号烟台骏新置业有限公司管理人关于资产拍卖实施方案的报告
**骏新置业有限公司管理人
关于资产拍卖实施方案的报告
（****）骏新破管字第**号
**骏新置业有限公司债权人：
**高新技术产业开发区人民法院以**骏新置业有限公司（以下简称骏新置业）不能清偿到期债务且资产不能清偿全部债务，无法继续开展经营，缺乏挽救的可能性为由，于****年*月*日作出（****）鲁****破*号民事裁定书，宣告骏新置业破产。
根据骏新置业第一次债权人会议审议通过的《财产变价方案（预）》，管理人于高新区法院宣告骏新置业破产后及时对破产财产启动拍卖程序。结合近一阶段骏新置业破产工作开展情况，基于拆迁优先权在破产程序中优先于建设工程价款优先权、抵押权的规定，妥善履行旧改安置义务，才能促进整个项目资产盘活，进而保障全体债权人利益，为推进破产财产处置，最大程度实现可供清偿财产价值，需继续履行与曲家洼村委的安置协议、实现向旧改村民交房。管理人依据法律法规规定、参照破产案件依法高效审理的司法精神，综合破产财产处置的实践经验，在一债会预表决通过的破产财产变价方案框架内，以财产价值最大化、公平合法、效率为原则，初步拟定了骏新置业名下土地使用权及地上在建工程整体拍卖变价的具体实施方案，现向全体债人汇报如下：
一、关于拍卖标的
拍卖标的系骏新置业名下登记的A*、B*地块国有建设土地使用权两宗及其地上在建工程，具体所涉资产及相应附随义务如下：
*、土地使用权：骏新置业名下国有建设用地土地使用权两宗。
【A*地块】土地证号为鲁（****）***高不动产权第*******号，宗地面积为*****平方米，宗地多用途，包含：住宅用地，*****平方米，出让，****年*月**日起至****年*月**日止；公共设施用地，***平方米，出让，****年*月**日起至****年*月**日止。
【B*地块】土地证号为鲁（****）***高不动产权第*******号，宗地面积为*****平方米，宗地多用途，包含：住宅用地，*****平方米，出让，****年*月**日起至****年*月**日止；公共设施用地，***平方米，出让，****年*月**日起至****年*月**日止；教育用地，*****平方米，划拨；机关团体用地，***平方米，划拨。
*、附着于上述土地的在建工程：
【关于A*地块】该地块尚未进行开发建设，建设工程规划尚未提交审批。根据修建性规划方案，土地建筑面积约为*.*万㎡，容积率在*.**到*.**之间，规划地上建筑面积大于*.**万㎡，其中住宅不大于*.**㎡，配套公建不小于***㎡；规划地下建筑面积约*.**万㎡。
【关于B*地块】建设雍锦半岛雅庭项目，规划建设*#、*#-**#住宅**栋及幼儿园一处，规划总建筑面积******㎡。其中地上总建筑面积******㎡，包括住宅建筑面积******㎡，物业管理用房建筑面积***㎡，社区综合服务中心建筑面积****㎡，幼儿园建筑面积****㎡，警务室建筑面积***㎡；地下车库总建筑面积*****㎡。以上在建工程尚未建设完毕，根据预测绘及评估核实情况：
（*）*#、*#、*#三栋住宅楼施工至地上两层，已完成建设面积****.**㎡，对应地下面积已施工****.**㎡。
（*）*#、*#两栋住宅楼周围后浇带混泥土垫层已完成，对应施工面积****.**㎡（该两栋楼作为安置楼，对应土地及在建工程评估价值未包含在拍卖价格中）。
（*）其余建筑均未开始施工，地上价值未包含在拍卖价格中。
*、附随义务：
拍卖成交后，买受人可就骏新置业名下登记的A*、B*地块土地使用权及其地上在建工程整体办理权属变更登记手续，原规划条件、土地性质及用途等均不发生改变。
对骏新置业破产程序中确认的*#、*#、*#三栋安置楼（不包含该三栋楼根据规划应建设的社区服务中心、警务室及物业用房非安置区域，以下同），只有续建、交房、办证等开发商应承担的义务，不享有任何财产权益，属于“买受人无权益部分”资产，不得再行出售或做其他处分；同样安置房于评估基准日对应资产价值（包含对应土地价值及在建工程价值），买受人也无需支付对价，由骏新置业向买受人支付续建费用。拍卖成交后，将根据骏新置业破产进度，对所涉房屋竣工、交房、办证等时间进行约定，逾期后的违约责任由买受人自行承担。
关于骏新置业前期已售房屋，全部购房户均已办理完毕合同解除手续，经债权人会议核查已确认享有购房户优先权，按退款处理，故对前期已售房屋不再承担交房义务，该部分资产相应价值包含在本次拍卖价格中。
此外， B*地块中划拨用地仅限于建设公用设施项目，需按照规划配套建设幼儿园、社区服务中心及警务室，政府按规定价格回购。买受人代建完工后需将土地使用权和房屋所有权移交给管委相关职能部门。
*、资产其他情况及瑕疵披露
关于已知的或可能存在未知的情形或瑕疵，如项目实际工程进度、工程质量或建设指标等与描述不符；项目部分证照原件缺失、手续不完备，前期建设过程中拖欠部分城*基础设施配套费、欠税等情况；项目用地存在查封、抵押等权利负担等，将予以披露后要求竞买人完全接受与认可后方可参加竞买。
二、关于起拍价格及降价幅度
*、首轮拍卖起拍价格：按评估价*****.**万元（B*地块包含*****㎡的划拨用地，不属于破产财产，无收益）。
*、首轮拍卖流拍后将根据债权人会议审议通过的《财产变价方案（预）》执行降价拍卖。
三、关于竞买保证金、履约保证金的确定
按照拍卖起拍价格的**%确定竞买保证金。
为尽可能保证买受人资金实力，确保其复工续建能力，防止成交后买受人恶意囤地，督促其履行旧改安置义务，拍卖成交后，竞买保证金不作为拍卖成交价款，将自动转为履约保证金，并由政府旧改及辖属街道共同组成监管单位对该笔资金进行监管，定向用于保障旧改安置房屋的后续建设。买受人如出现违约，由监管单位直接从履约保证金中扣划资金支付相应款项；如安置房建设符合要求，由监管单位无息返还履约保证金。
四、关于旧改安置费用的结算与支付
*、关于旧改安置费用的结算：
拍卖成交后，买受人应在规定时间内完成*#、*#、*#三栋安置楼的复工续建，由骏新置业承担旧改安置费用。鉴于不同买受人对房地产经营管理能力不同、成本控制不同，势必会出现实际发生续建费用存在差异的情况。为实现骏新置业破产程序中可供清偿财产价值最大化，对于旧改安置费用的结算，将以**嘉信土地房地产资产评估有限公司出具的嘉信评咨字[****]***号评估报告固定价*****.**万元（包含安置楼续建费用、安置房税金及两年续建周期应付躲迁费）为标准。因旧改安置费用系后续安置房完成建设发生的实际成本，故无论拍卖是否降价，或者买受人最终实际安置成本是否变化，旧改安置费用均不打折。
*、关于旧改安置费用的支付
骏新置业应承担的旧改安置费用与买受人应支付的拍卖成交价款直接冲抵，买受人按差额支付价款。通过与方案中其他条件匹配适用，在尽可能保障安置房建设的前提下，减轻接盘方前期资金压力，增加竞买积极性，促进成交。
五、竞买人范围
本项目拍卖资产附随安置义务，既要扩大招商、刺激竞买，又要保障买受人能够及时复工，尽快完**置房交付，确定凡具有完全民事行为能力且具有相应房地产开发经营能力的企业法人均可参加竞买。但竞拍成功后如因买受人主体不符合规定导致无法办理相关手续，将视同违约，产生的风险及责任均由买受人自行承担。
六、设置对竞买人的特别条件要求
由于本次拍卖的土地使用权附有旧改安置义务未履行，为防范买受人恶意囤地，网络竞价成功后怠于履行安置义务，影响安置房建设、交付进度，对买受人提出以下要求，作为本次拍卖成交确认的前置条件。买受人自愿接受下列条件约束，方可参加拍卖。具体要求如下：
*、买受人继受曲家洼旧改安置义务，需签署**协议，接受监管。
鉴于骏新置业已不具备继续开发建设能力，无法自行建设应交付曲家洼村委的安置房，拍卖成交后，确认原骏新置业于曲家洼旧改安置项目相关协议项下的权利义务全部转移给买受人承接。
网络竞价成功后，买受人需与管理人、**高新技术产业开发区**街道办事处、**高新技术产业开发区**街道办事处曲家洼村民委员会**签属补充协议，明确拍卖成交后买受人的具体安置义务、违约责任，并接受监管单位对履约保证金及后续预售监管资金的监管职权等，以确保安置房顺利建设交付。
*、买受人资信证明
网络竞价成功后，买受人需提供除拍卖价款、履约保证金之外的、自有资金账户不少于****万元的金融机构资信证明，以加强审查买受人是否具备项目开发建设的流动资金实力，起到保障安置房建设的作用。无法提供的，管理人将不予办理《拍卖成交确认书》，并有权决定本次竞买无效，没收保证金。
*、设置办理产权过户及手续变更的条件
《拍卖成交确认书》签署后规定时间内，买受人能够提供安置房的施工组织方案（包含明确施工计划、工期进度、竣工时间等），并与施工单位签署正式《施工合同》，经管理人审核通过后，方可配合买受人办理土地过户及相关主体变更手续。
*、接受司法限制及行政监管的条件
办理产权过户及主体变更手续后，管理人将于骏新置业破产案件中申请**高新区法院对涉及旧改安置的*#、*#、*#楼进行司法查封，直至安置房交付时解除查封，防止后续买受人有其他债务涉诉影响安置。
为督促买受人加快安置房建设进度，及时履行安置义务，在安置房达到交房条件之前，买受人如需提取其他商品房预售监管资金的，需由住建部门会商监管单位同意后方可办理，买受人于拍卖条件下任何一项义务未履行，住建部门及监管单位均有权不准予办理。
七、其他未尽事宜说明
破产财产变价实施过程中，涉及本报告未予明确的事项或技术性条款，管理人将按照债权人会议审议通过的《财产变价方案（预）》，以财产价值最大化、公平合法及效率为原则，根据破产财产的具体情况，采取恰当、合理、可操作的方式实施变价。
本方案已通过短信链接形式送达全体债权人，请债权人收到短信后及时查阅，若对方案中涉及内容有相关建议或意见，请最晚于****年**月*日**时之前短信回复说明相应内容（管理人联系电话：***********）。
特此报告
**骏新置业有限公司管理人
****年**月*日