山东澳海云洲赋东区物业公司公开招标工程任务
招标文件 项目编号：SDAH********* 项目名称：云洲赋**物业服务项目 采购人：**澳澜房地产开发有限公司 日期：二零二三年九月 第一部分投标邀请 云洲赋**物业服务项目招标公告 **澳澜房地产开发有限公司就云洲赋**物业服务项目进行公开招标，现邀请贵单位参加投标。 一、采购项目名称：云洲赋**物业服务项目 二、采购项目编号：SDAH********* 三、采购项目分包情况： 标包 货物服 务名称 供应商资格要求 预算金额 * 云洲赋**物业服 务项目 *、供应商应当具有统一信用代码的营业执照，在 人员、设备、资金等方面具备相应能力； *、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的采购 活动； *、供应商近三年内无重大违法犯罪记录（供应商 自行承诺）； *、未被列入信用中国网站 （www.creditchina.gov.cn）信用记录失信被执行 人、重大税收违法案件当事人名单的供应商； *、本项目不接受联合体投标。 *******.**元/年 四、获取招标文件 *.时间： ****年*月**日*时**分至**** 年*月**日**时**分（报名止时间）（**时间，法定节假日除外） *.地点：**澳澜房地产开发有限公司（***祝阿镇云洲赋售楼处西侧二楼办公区）。 *.方式：（*）现场报名：供应商领取招标文件时须提供《营业执照》、法定代表人身份 证复印件（双面） 或法定代表人授权委托书及身份证复印件（双面） ，以上复印件均须加盖单位公章且不得带有任何标注或说明。 五、递交响应文件时间及地点 *.时间：****年*月**日* 时**分至****年*月**日* 时 ** 分（**时间） *.地点：***祝阿镇云洲赋售楼处西侧二楼办公区。 逾期送达的或者未送达指定地点的响应文件，采购人不予受理。 六、开启时间及地点 *.时间： **** 年 *月 ** 日 * 时 ** 分（**时间）。 *.地点：***祝阿镇云洲赋售楼处西侧二楼办公区。 七、联系方式 *.采购人：**澳澜房地产开发有限公司 地 址： ****** 联系人：许小宇 联系电话:*********** 发布人：**澳澜房地产开发有限公司 发布时间： **** 年 * 月 ** 日 第二部分 供应商须知 A 说 明 *．适用范围 *．* 本招标文件仅适用于本次招标投标中所叙述的云洲赋**项目。 *．定义 *.*“采购人”系指采购本次采购的**澳澜房地产开发有限公司。 *.*“供应商”系指无条件接受招标文件的各项要求， 具备相应履约能力、 向采购代理机 构提交响应文件的各投标供应商。 *.*“中标供应商”系指参加本项目投标、被确定中标并与采购人签订合同的单位。 B 供应商 *．供应商的要求 *.* 合格供应商的范围 *.*.* 具有独立承担民事责任的能力； *.*.* 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； *.*.* 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； *.*.* 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； *.*.* 参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录； *.*.* 完全满足招标文件的实质性要求； *.*.* 法律、行政法规规定的其他条件。 *．投标委托 *.* 如供应商代表不是法定代表人，须持有《法定代表人授权书》 (见附件统一格式)。 *．投标费用 *.* 无论投标结果如何，供应商自行承担所有与参加投标有关的全部费用； C 招标文件说明 *．招标文件的修改 *. * 在投标截止日期前，采购人均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。 *．投标文件 一、技术标部分 投标书应包含以下内容： （一）物业总体服务方案企划 符合国家及省、*有关物业管理政策法规的小区管理整体设想及策划； 采取的管理方式、工作计划； （二）根据 【云洲赋**】 实际情况，制定各项专业的管理制度（只需列出制度标题）； （三）分项管理方案，管理方案包括（但不限于下同）：房屋维修管理方案、设备安全运行管理方案、给排水系统管理方案、停车场管理流程及方案。 （四）确保物业服务质量实施方案及社区文化方案。 拟定物业服务质量实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、小区治安、消防事故发生率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等； 注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风范，提出社区文化活动计划及制度建设。 以 【云洲赋**】为依托，列明表明服务项目，进行经费收支，制定增收措施，注意经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲。 二、商务标书部分 商务标书包括以下内容： （一）投标人符合投标资格的证明文件。 *、企业营业执照副本复印件； *、法人身份证复印件 （二）投标函 （三）综合说明书（企业概况、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等）。 （四）接管【云洲赋**】的物业管理人员（服务中心负责人、各部门负责人）名单、简介及职称、职务、专业证书复印件。 （五）计划成本预算书 列出测算依据；物业管理费年度收入预算；物业管理年度支出预算（员工工资及规费；员工其他费用；行政办公类费用；绿化、清洁卫生费；公共设施设备维护费；固定资产折旧；递延资产摊销）。 采用包干制，业主/开发商向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 第三部分 采购项目内容及要求 一、综合管理服务 *、业主入主时物业服务企业应提供全面、详细的临时管理规约、房屋使用手册等。 *、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 *、客户服务场所工作时间不少于 ** 小时， 其它时间设置值班人员。设置并公示 ** 小时服务电话。 *、** 小时受理业主或物业使用人报修。急修 ** 分钟内到达现场，* 小时内修复；一般修理 * 日内完成（预约除外）。 *、对业主或物业使用人的投诉在 ** 小时内答复处理。 *、小区项目经理应具有物业管理师资格，有 * 年以上的物业服务工作经验，并有 * 年以上小区项目经理任职经历。 *、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布 * 次物业管理服务费用收支情况。 *、能提供 * 种以上便民（无偿）服务， 如代收邮件、配置服务手推车、短时间内存放物品、配备雨具、信息咨询等。 *、每年开展 * 次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。 **、每年的沟通面达到小区住户的 ***%，每季至少 * 次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单， 满意率达 **%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达 **%，处理率达 **%以上。 三、房屋管理与维修养护服务 （一）房屋管理 *、制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。 *、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 *、小区主出入口设有小区平面示意图， 主要路口设有路标， 组团及幢、单元（门） 、户门标号标志明显。 *、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。 *、楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。 *、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。 *、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。 *、建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 *、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 **、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会和有关部门。 （二）维修养护 *、巡查 物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： （*）每年 * 次观测房屋结构， 发现特殊情况及时上报， 必要时请专业单位进行检测评定； （*）每季检查 * 次墙体、墙面； （*）每季检查 * 次顶棚； （*）每季检查 * 次楼梯、扶手； （*）每季检查 * 次屋面保温隔热层、防水层； （*）每季检查 * 次**扶栏、公共防盗网； （*）每季检查 * 次散水坡、雨檐台、连廊； （*）每季全面检查 * 次楼板、地面砖； （*）每季度检查 * 次通风口； （**）每半月巡查 * 次小区各标识； （**）每周全面检查 * 次公共门窗； （**）每周巡查 * 次路面、侧石、井盖等； （**）每周巡查 * 次围墙； （**）每周巡查 * 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； （**）每周巡查 * 次室外健身设施、儿童乐园。 *、维修服务 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在 ** 小时内组织修复；需要动用维修资金的，按有关规定程序申请。 （三）装饰装修管理 *、受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记， 与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 *、装饰装修期间每日巡查 * 次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修， 影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。 *、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 *、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施， 在*日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在* 日内清运。 四、共用设备设施运行、维修、保养服务 （一）供配电 *、每日 * 次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查 * 次。 *、高低压配电柜、变压器每年 * 次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。 *、配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 *、无自身系统故障引起的计划外大面积停电。专业经营设施设备未移交专业经营单位的，按上述标准做好维修、保养工作；专业经营设施设备产权属专业经营单位的，可接受专业经营单位委托，协助做好相关工作。 （二）公共照明 *、院落、楼道照明巡查每周 * 次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。 *、保持公共照明灯具清洁，亮灯率 ***%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。 *、公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年 * 次，控制柜工作正常， 无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率 ***%。 （三）电梯 *、配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查 * 次，记录规范、详实。 *、保证电梯 ** 小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。 *、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养， 每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。 *、电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复， 一般性换件维修 * 日内完成，较为复杂维修 *日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位， 并在 ** 分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业。维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。 （四）给排水 *、生活供水 （*）泵房设备运行情况每日检查 * 次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月* 次。 （*）水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年 * 次，保证正常供水； 水泵润滑点注油每月 * 次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少 * 次。 （*）水箱、水池每年清洗 * 次，检查保养附属配件，并对水质进行化验， 二次供水水质符合国家饮用水标准。 （*）水箱、水池管理具备一箱一卡； 上人孔盖板完好并加锁； 溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。 （*）泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。 专业经营设施设备未移交专业经营单位的，按上述标准做好维修、保养工作；专业经营设施设备产权属专业经营单位的，可接受专业经营单位委托，协助做好相关工作。 *、雨污水排放 （*）公共污水管道每季检查 * 次，视情况进行清通，排水畅通。 （*）雨水管道、化粪池等部位每季检查 * 次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。 （*）污水提升泵检查保养每半年 * 次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。 （*）雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。 （*）不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。 （五）供热设施 *、自行供热的住宅小区， 其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管 理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。 *、每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。 *、供热季节，供热交换站内应设 ** 小时值班人员，每 * 小时对机房和设备巡视一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。 *、维修人员每日 **：**、**：** 对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。专业经营设施设备未移交专业经营单位的，每年在供热开始前， 按上述标准提供服务；专业经营设施设备产权属专业经营单位的，每年在供热开始前，可接受专业经营单位的委托，协助做好有关工作。 （六）安全防范设施 物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作： *、监控系统，做到： （*）设备设施 ** 小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； （*）按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； （*）设备出现故障，能及时修复。 *、门禁系统，做到： （*）每周巡视 * 次，保证系统工作正常； （*）门锁、对讲主机检查保养每季 * 次； （*）一般性故障 * 小时内修复；较为复杂的故障 * 日内修复。 *、电子巡更，做到： （*）调试保养每季 * 次，保证正常运行； （*）保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常， 巡更违规 记录提示功能正常。 *、周界防范系统，做到： （*）主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年 * 次； （*）报警系统有效性测试每周 * 次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号； （*）系统发生故障，一般性故障 * 小时内修复，较为复杂的故障 ** 小时内修复。 （七）防雷接地系统 *、每年对避雷装置进行 * 次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 *、高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。 （八）景观配套附属设施设备 *、每日按时开启；每月检查 * 次，发现损坏及时修复。 *、重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。 五、协助公共秩序维护服务 （一）人员要求 *、专职公共秩序维护人员以中青年为主，** 周岁以下的人员占总数 **%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。 *、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。 *、配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 （二）门岗 *、建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。 *、保障值班电话畅通，接听及时。 *、各出入口 ** 小时值班，主出入口双人值勤， *：**～*：**、**：**～**:** 设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。 *、对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。 *、对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。 *、保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。 （三）巡逻 *、制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每 *小时巡查一次，重点部位增加巡查频次。 *、每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。 *、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施， 随时准备启动相应的应急预案。 （四）车辆管理 *、按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。 *、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 *、车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。 *、收取车辆看管费的车场、车库设专人 ** 小时值班，车辆出入记录规范、详实。 *、有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。 *、建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。 *、车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。 *、非机动车应定点停放。 （五）监控 *、设有监控室的应有专人 ** 小时值班，交接班记录规范、详实。 *、监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在 * 分钟内赶到现场进行处理。 *、监控的录入资料至少保持 ** 日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 （六）紧急事故防范 *、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 *、对因故障导致的临时性停水、停电事故， 应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。 *、每年组织 * 次以上应急预案演习。 六、保洁服务 （一）楼内保洁 *、楼层通道和楼梯台阶，每日清洁 * 次。地面每日湿拖 * 次，干净整洁。 *、楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁 * 次，栏杆每周清洁 * 次。 *、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁 * 次，目视无积尘、无蜘蛛网。 *、共用门窗玻璃，每月擦拭 * 次，玻璃明亮、目视干净。 *、电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁 * 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 * 次，保持干净、整洁。 （二）外围保洁 *、道路每日清扫 * 次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。 *、绿化带每日清洁 * 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净， 外观整洁。 *、水景开放期内，每日清洁 * 次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。 *、休闲娱乐、健身设施每日擦拭*次，每周刷洗消毒*次，设施表面干净。 *、* 米以下庭院灯、草坪灯每周清洁 * 次，目视干净。 *、标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁 * 次，目视干净。 *、**、明沟、上人屋面每月清洁 * 次，无垃圾堆放，排水顺畅。 *、设有公共卫生间的，每日清洁 * 次，每周 * 次对公共卫生间进行消杀。 （三）车库、车棚 *、地面每日清洁*次，每月冲刷*次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。 *、天花板、墙面每月清洁 * 次，目视无积尘、蜘蛛网。 *、门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁 * 次，目视无积尘。 *、指示牌、指示灯保持整洁。 （四）垃圾收集与处理 *、垃圾桶布局合理，楼道内每一层宜设置 * 个垃圾投掷点，方便业主使用。 *、垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。 *、建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。 *、垃圾桶、果皮箱每日清洁 * 次。 *、能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。 （五）卫生消杀 蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀 * 次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每 季进行 * 次，无明显鼠迹。 （六）动物管理 物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。 七、绿化服务 （一）绿化养护 有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： *、对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护； *、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于 *%； *、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新， 缺株率小于 *%，存活率大于 **%，行道树缺株率小于 *%，土地裸露面积小于 *%； *、绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶， 造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好； *、适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害； *、树木每年修剪 * 次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦； *、定期组织浇灌、施肥和松土。 （二）环境布置 *、绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。 *、绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。 *、设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好， 每月至少补水 *次，每年清淤 * 次。 *、重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。 *、加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。 八、服务周期 服务周期： 前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会与物业服务人签订的《物业服务合同》生效之日止。但第一届业主委员会成立后六个月仍未签订《物业服务合同》的，乙方有权通知解除本合同。 第四部分 合同文本 甲方（开发建设单位）：　 　　　　　　　　　　 法定代表人：　 　　　　　　 授权委托人（代理人）：　　　　　　　　 住 所： 　　　　　　　　　　 邮　编：　 　　　　　　　　 统一社会信用代码：　 　　　　　　　　　　　 乙方（物业服务企业）： 　　　　　　　　　　　 法定代表人：　 　　　　　 授权委托人（代理人）：　　　　　　　　 住 所： 　　　　　　　　　　 邮　编： 　 统一社会信用代码：　 　　　　　　　　　　　　 根据《中华人民**国合同法》《**省物业管理条例》《**省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规、规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对澳海云洲赋**（物业区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。 第一章　物业区域基本情况 第一条　物业区域基本情况 物业名称：　 　　　　　　 物业类型：　 　　　　 坐落位置：　 　　 占地面积：　 　　　　　　　　 总建筑面积：　　 　　　　　　　　　　　 总栋数：　 　　　　　　　　　　　　　 总户数：　　　　　　　　　　　　　　　 物业管理区域四至： *****定慧西路；南至碧桂园泉都汇； 西至碧桂园酒店；北至国道***。 （规划平面图见附件*；物业构成明细见附件*） 第二章 物业服务内容与标准 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容： *.物业共享部位的维护和管理（物业共享部位明细见附件*）； *.物业共享设施设备的运行、维护和管理（物业共享设施设备明细见附件*）； *.公共区域环境卫生的维护； *.公共绿化的养护和管理； *.车辆停放管理服务； *.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； *.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告； *.装饰装修管理服务； *.物业档案及物业服务档案保管； **. 包括但不限于以上服务 。 第三条 在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。 第四条 乙方提供的前期物业服务标准按第种执行。 *.物业服务标准等级按照 齐发改价格<****> **号规定的级执行。 *. / 。 （前期物业服务标准见附件*） 第三章　物业服务收费与经营 第五条 本物业管理区域物业公共服务费选择以下第 * 种方式： *.包干制 物业公共服务费主要用于以下开支： （*）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （*）物业共享部位、共享设施设备的日常运行、维护、检测费用； （*）物业管理区域清洁卫生费用； （*）物业管理区域绿化养护费用； （*）物业管理区域秩序维护费用； （*）办公费用； （*）物业服务企业固定资产折旧； （*）物业共享部位、共享设施设备及公众责任保险费用； （*）法定税费； （**）物业服务企业的利润； 包干制服务费不含下列费用： （*）物业共享部位、共享设施设备维修和更新、改造费用； （*）产权归专业经营单位的专业经营设施设备的运行、维修、养护、更新费用； 乙方按照上述标准收取物业公共服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。 *.酬金制 物业公共服务费由物业服务支出和乙方的酬金构成。 物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支： （*）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （*）物业共享部位、共享设施设备的日常运行、维护、检测费用； （*）物业管理区域清洁卫生费用； （*）物业管理区域绿化养护费用； （*）物业管理区域秩序维护费用； （*）办公费用； （*）物业服务企业固定资产折旧； （*）物业共享部位、共享设施设备及公众责任保险费用； 乙方采取以下第 / 种方式提取酬金： （*）乙方按 / （每月/每季/每半年） / 元的标准从预收的物业公共服务费中提取。 （*）乙方 / （每月/每季/每半年）按应收的物业公共服务费 / %的比例提取。 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主按比例承担。 第六条 物业公共服务费标准 物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 别墅： 元/月·平方米； 办公楼： 元/月·平方米； 商业物业： 元/月·平方米； / 物业： / 元/月·平方米。 依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质，按相应收费标准交费。 物业公共服务费的调整方式： 通过全体业主代表大会，投票人数超过**%以上方可进行物业公共服务费用的调整 。 第七条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业公共服务费年度预决算，并每 年 / 次向全体业主公布物业公共服务费的收支情况。 对物业公共服务费收支情况有争议的，采取以下方式解决： *.协商； *.专业机构审计，费用由 / 承担； 第八条 本合同约定期限起始之日至出售房屋交付之日前发生的物业公共服务费由甲方承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。 符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自甲方书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。 物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其物业公共服务费由甲方交纳。 因甲方原因，在本物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的 ** %交纳此间的物业公共服务费，差额部分由甲方补偿给乙方。 业主出租物业时，应当将本合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人，并自租赁合同签订之日起 ** 日内，将出租情况告知乙方。 业主长期空置物业时，应当告知乙方，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 业主和乙方按照如下程序办理空置手续： 按《**省物业收费管理办法》执行；或根据房屋实际水电使用量进行核实，确定属于空置房屋。空置时间超过半年的，按正常标准的 ** %收取。 本条规定由甲方承担的物业公共服务费按 每半年 （每月/每季/每半年）交纳给乙方，甲方应在每年 *月* 日，* 月*日之前履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业公共服务费按 每半年 （每月/每季/每半年）交纳给乙方，业主或物业使用人应在每年 * 月*日，* 月* 日之前履行交纳义务。 业主转让物业时应结清物业公共服务费及其它相关费用。 第九条　机动车停放收费 （一）停车服务费 使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向乙方交纳停车服务费。停车服务费按如下标准收取： 参考周边其他物业管理区域收费标准进行收费。 停车服务包括如下内容： *.停车场共享车位和共享部位的维护； *.停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理； *.停车场的公共环境清洁卫生； *.车辆出入的指引、疏导； *.　　　　　　/ 　　 。 停车服务费主要用于以下开支： *.停车库（位）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； *.停车库（位）共有部位的维护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）； *.停车库（位）配套的共享设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护费用； *.停车库（位）的配套的共享设施、设备的运行费用； *.停车场的公共环境清洁卫生费用； *.法定税费； *.　　　 / 　　　　　 。 （二）车位租赁费 业主或物业使用人租赁甲方的车位，由业主或物业使用人向甲方交纳车位租赁费。 车位租赁费按如下标准收取：参考周边其他物业管理区域收费标准进行收费。 甲方委托乙方管理和收取车位租赁费的，乙方按车位租金的**%提取管理费用。 （三）车位场地使用费 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，交纳车位场地使用费。车位场地使用费按如下标准收取：参考周边其他物业管理区域收费标准进行收费 。 第十条　乙方利用业主共享部位、共享设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，经营收益属于全体业主共有。利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由乙方代为收取。乙方按收益资金的　 　%提取管理服务费用，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。 收益资金在扣除管理服务费用后，剩余资金按第 * 种方式支出： *.交存住宅专项维修资金； *.折抵物业公共服务费； *. / 。 乙方代为收取的物业共享部位、共享设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。 第十一条　乙方接受甲方、专业经营、环卫管理等单位委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四章　物业的承接查验 第十二条　甲方应当于 年 月 日前通知乙方承接查验物业，甲方与乙方应当于物业交付前**日，按照《物业承接查验办法》（建房〔****〕***号）规定，完成对本合同附件*、附件*规定的物业共享部位、共享设施设备的承接查验工作，并签订物业承接查验协议，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。查验中双方确认的问题应做好书面记录，甲方承诺在合理期限内予以解决。甲方应当依法移交的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等专营设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。 第十三条　乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保**件和物业使用说明文件； （五）业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）； （六）　　　　　　　　　/ 　 　　　。 第十四条　承接查验所需全部费用由 甲方 方承担。 第十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。 第十六条　物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共享部位、共享设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第十七条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。 第十八条　乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 第十九条　甲方和乙方应当将物业承接查验情况书面告知业主。 第二十条　甲方应保证交付使用的物业符合国家规定的规划、设计、施工验收标准，按照不低于国家规定的质量保修期限和保修范围承担物业保修责任。 如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。 第五章　物业的使用与维护 第二十一条　乙方应协助甲方制定本物业区域内的《临时管理规约》，约定物业共享部位和共享设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主（物业使用人）应给予必要配合并遵守履行。 第二十二条　乙方发现业主（物业使用人）有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业区域内物业管理制度的行为时，应当予以及时劝阻、制止、报告。 第二十三条　乙方应及时向全体业主通告本物业区域内有关物业管理的重大事项，受理业主（物业使用人）的建议、意见和投诉，并定期公布相关信息，接受甲方、业主和物业使用人的监督，不断提高物业服务质量和管理水平。 第二十四条　因物业维修或者公共利益，甲方或乙方确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当提前告知对方和相关业主，并采取措施保障安全，在约定期限内恢复原状。按规定应报行政管理部门审批的，应当遵守相关规定。 第二十五条　乙方与装饰装修房屋的业主（物业使用人）应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金等事项进行约定，并事先告知业主（物业使用人）装饰装修中的禁止行为和注意事项。 乙方应当对装饰装修活动进行巡查，发现装饰装修人和建筑装饰装修施工方有违反法律、法规、规章或其他禁止行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。 第二十六条　甲方应于　 年 月 日前向乙方无偿提供符合法定要求的物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用并负责维护管理，但不得擅自改变其用途。 物业服务用房建筑面积为　 　 平方米。（物业服务用房平面图及说明见附件*） 第二十七条　住宅专项维修资金的使用按照有关规定执行。 第六章　违约责任 第二十八条　甲方违反本合同的约定，致使乙方无法提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方应按 标准向乙方、业主（物业使用人）支付违约金。甲方拒绝整改的，乙方有权终止合同。给乙方和业主（物业使用人）造成损失的，应当依法给予赔偿。 第二十九条　乙方违反本合同的约定，服务质量达不到本合同第四条约定的标准的，乙方应按　 　 标准向甲方、业主（物业使用人）支付违约金。乙方拒绝整改的，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甲方有权终止合同。给甲方、业主（物业使用人）造成损失的，应当依法给予赔偿。 第三十条　甲方、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按 标准向乙方支付违约金。经催告，甲方、业主（物业使用人）拒绝交纳的，乙方可向人民法院起诉。 第三十一条　乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准、增设本合同约定物业服务范围公共事务的收费项目或重复收费的，甲方、业主（物业使用人）有权拒绝。造成甲方、业主（物业使用人）损失的，应当给予赔偿。 第三十二条　甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主（物业使用人）可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第三十三条　在乙方无过错的情形下，以下情况乙方不承担违约责任： （一）因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵造成损失的，但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外； （二）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营设施设备以及其他共享设施设备运行故障造成损失的； （三）乙方按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务，但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃）的； （四）因维修养护物业共享部位、共享设施设备需要，且事先已告知业主（物业使用人），暂时停水、停电、停止共享设施设备使用等造成损失的； （五）乙方向甲方或业主提出书面建议要求修缮、改造专有或共有部位、设施设备或纠正不良行为，而甲方或业主（物业使用人）未采纳（包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等）造成损失的； 第七章　其他事项 第三十四条 本合同期限为第 * 种： *.自 ****年*月 **日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 *.自 /年 / 月 / 日起至 / 年/月 / 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 第三十五条 本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就是否**本合同期限达成协议。双方同意续签，应于本合同到期前 ** 日内签订新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前按本合同约定的服务质量选聘新的物业服务企业。 甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前 * 个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前* 个月书面通知甲方。 第三十六条　本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业： （一）乙方违约无法提供和达到本合同第四条约定的服务内容和服务标准，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意解聘原物业服务企业的； （二）乙方提出解除合同的； （三）乙方因解散、破产等原因无法履行合同的； 第三十七条　自本合同终止前**日内，乙方应将物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行及物业共有部位及共享设施设备的运行状况、相关档案资料等完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给街道办代管。乙方不得以任何理由拒绝、拖延移交。 第三十八条　甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 第三十九条　业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。 第四十条　本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第四十一条　本合同自双方签章之日起生效。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，涉及业主权益的应在物业区域公示。 第四十二条　本合同在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成，双方可选择以下第*种方式处理： *.向***仲裁委员会申请仲裁。 *.向***人民法院提起诉讼。 第四十三条　本合同一式六份，甲、乙双方各执两份，由甲方于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。 *.规划平面图 *.物业构成明细 *.物业共享部位明细 *.物业共享设施设备明细 *.前期物业服务质量 *.物业服务用房平面图及说明 甲方（盖章）　　　　　　　　　乙方（盖章） 法定代表人　　　　　　　　　　法定代表人 授权委托人（代理人）　　　　　授权委托人（代理人） 年 月 日 年 月 日 第五部分附件——投标文件部分格式 附件一 法人代表授权书 **澳澜房地产开发有限公司: 我 (公司名称） 法定代表人的身份授权 （姓名） 身份证号： ,为本公司的全权代表，以我公司的名义签署【云洲赋**】项目前期物业管理的投标文件及其他文件，参加开标、询标、商签合同以及处理与之有关的一切其他事务，我公司均予以承认。 投标单位（盖章）： 法定代表人（盖章）： 联系电话： 年 月 日 附件二 项目前期物业管理开标、评标、中标办法 一、评标组织 评标委员会将由本公司专业人员和物业管理方面专家组成。其***澳澜房地产开发有限公司人员*名，物业管理专家*名。 二、开标 在保证不泄密的情况下，在招标文件指定地点进行开标。 *、由“招标人”确定的主持人主持会议，投标人、工作人员提前半小时到场。 *、主持人介绍招标领导小组、评标小组成员，公布评委、投标单位。 *、投标书经现场工作人员确认无误后当众拆封。 *、评委先对技术书进行独立评审，评分表经评委打分和签名后由工作人员收存。评委再对商务标书进行独立评审，评分表经评委打分和签名后由工作人员收存。 三、评标标准 *、评分总分值为***分。其中：技术标书评部分分**分、商务标书部分评分**分，两部分组成。 *、评分采用百分制，以（*.*）分为最小记分单位。 四、定标原则 *、投标人最终得分汇总表由评标小组审核，由评标小组确定综合得分最高单位为中标人。如遇综合得分一致的则由招标人确定中标单位。 *、在投标文件的审查澄清、评价和比较过程中，投标单位对招标单位和评标施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。 **澳澜房地产开发有限公司 ****年*月**日 附件三（*） 【云洲赋**】项目技术标书评分表（**分） 序号 　　项目 内容 分值 评分细则 得分 一 物业总体服务方案策划（**分） 物业概况描述是否符合项目整体情况 * 内容切实可行，每项符合*分，基本符合为*分，不符合为*分 项目特点分析是否有针对性 * 服务目标、设想，明确可实施 * 简述合理为*分，基本合理为*分，不合理为*分 治安管理策划中，对园区各出入口做出安保类管理简述 * 二 人员管理制度（*分） 制定人员配备计划，部门齐全，人员分工合理、齐全。 * 内容切实可行，每项符合为*分，基本符合为*.*分，不符合为*分 制定人员管理制度应考虑录用、考核、激励、淘汰措施，有各类人员考核标准 * 制定物业服务品质保障措施，对服务团队建立考核、激励、督导方式。 * 三 物业服务分项服务方案（**分） 前期物业介入工作中，拟定从项目设计开始到项目交付物业公司进驻期间的工作内容 * 符合为*分，基本符合为*分，不符合为*分 房屋及公共配套设施设备的管理方案 * 内容切实可行，每项符合为*分，基本符合为*.*分，不符合为*分 公共设施设备管理及维护保养 * 环境卫生服务方案 * 公共绿化管理方案 * 秩序维护管理方案 * 车辆管理方案 * 装修管理方案 * 智能化设施的管理 * 社区文化建设思想 * 档案的建设与管理 * 物业管理应急措施预案 * 四 针对本项目的服务设想（**分） 在本项目中的服务优势 * 每项设想合理*分，基本合理*分，不合理*分 针对本项目的建议 * 五 创优服务方案与承诺指标措施（*分） 实施方案简述 *.* 每项设想合理*.*分，基本合理*分，不合理*分 服务指标承诺及措施简述 *.* 便民服务项目 *.* 增收节支措施简述 *.* 合计得分 ________________物业公司 附件三（*） 【云洲赋**】项目商务标书评分表（**分） 序号 项目 内容 分值 评分细则 得分 一 企业服务本项目的优势（**分） 在**签约物业服务项目面积 ** 超过**万方的得**分，超过**万方的的得**分，**万方以下的地**分，提供相关合同复印件，面积不足不得分 二 物业管理经验（**分） 　　物业服务企业管理专业年限 ** 具**年以上物业管理经验得**分，具**年以上物业管理经验得*分，具**年以内物业管理经验得*分， 提供营业执照复印件 当地有商业办公楼项目管理经验 * 在**当地有商业办公楼项目在管的，得*分，***分，提供相关合同复印件 三 人员情况（*分） 主要管理人员持证上岗 * 每缺一项扣*分，提供相关岗位证书复印件 相关保安保洁维修监控均需持证上岗 * 四 计划成本预算（*分） 按项目物业收费标准，物业费测算的合理性 * 分类合理，切实可行，每项符合*分，基本符合*分，不符合*分 五 人员配置（*分） 项目人员配置的合理性 * 针对本项目精装修酒店化管理标准，人员配置合理，切实可行，每项符合*分，基本符合*分，不符合*分 合计得分 _________________物业公司 评委（签名）： 年 月 日 附件四 中标通知书 _____________________________: 经公开招标、专家评审，贵公司在【云洲赋**】小区项目前期物业服务招投标中中标 特此通知！ **澳澜地产开发有限公司（章） 年 月 日